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楼市资料图 图片来源:东方IC
特约撰稿:权哥
自去年底武汉限购升级,再经历前不久楼市政策“有惊无险”后,武汉楼市迎来了难得的降温期。
虽然目前市场上买房的人还是很多,但实际上春节后开始售卖的楼盘,已经有人为制造热销假象的嫌疑。
1没选到满意的房子,不会将就着买
据权哥了解到的情况,目前一次性开盘在300套以内的三环内楼盘,只要价格不超过2万,基本一次性可以卖掉9成;而房源超过300套或房价较高的,如果还自称“日光”,那很可能是骗人的。
要说现在武汉楼市什么最珍贵?当然是购房资格了。所以,现在各楼盘的销售形势是:大户型好卖,哪怕贵一点,因为一个家庭一般就只剩一个购房指标了,需要一次买到位;小户型反而成为市场的鸡肋,特别是高价楼盘的90平米以下户型,一般都卖不完。
比如,雄楚大街南湖旁的一精装房,3月底开盘,500多套房子,卖2万4和2万8的大户型都卖完了,最便宜卖2万1的90平米户型反而剩下几十套。
在4月份开盘量很大的四新区域,也出现了小户型及朝向差的房源未能一次卖完的情况。买房者普遍很珍惜自己的房票,如果没有选到自己满意的房子,现在一般都会选择放弃再等,而不是将就着买了。
从市房管局公布的数据上看,3月武汉新住房成交量为1.94万套,较去年同期的31551套下降38%,跟2015年同期的1.6万套相当了。
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2聪明的开发商和冷静的购房者
在所谓的日光、热销的表面繁荣之下,各位具体负责卖房的开发商营销负责人则内心忧虑:老板对价格的期望值居高不下,但购房者已经开始出现热情退潮,而房管局对价格的严控不仅没有放松,反而继续加强对精装部分报价的审核,这中间发生的纠结反复和时间成本,以及较高房价,肯定带来销售不达预期。谁为这些背锅,是很值得忧虑的事情。
一些比较聪明的开发商,比如以走量为特征的全国房企和“挣钱多少不关我事”的国企,现在都是采用“不涨价”的方式把房子卖了,剩下一批犹豫不决、还打算跟房管局和购房者博弈价格的开发商。
据了解,目前有的片区,相邻不同楼盘毛坯房与装修房预期价差最高可达70%,即有的毛坯卖1万左右,而同区域有打算精装房卖1万7的。求后面楼盘销售员的心理阴影面积。
在保险业,有个词汇叫做冷静期,即消费者在收到保险合同后10天内,可以再仔细查看合同并随时无条件取消。
现在,购房者在政策和高房价的双重作用下,市场上已经没有那么多人在跟自己抢着买,就相当于有了从容的挑选冷静期,这无疑会帮助他们做出理智的选择。
这个冷静期对开发商也很重要:是否一定要抢那些价格已经上了天的土地,以及那些要求持有10年或做成现房或者要求50%以上都要做成商业面积的土地。难道冒着亏本、被套的风险也要干?
大家还是都冷静一下吧。个人想一想自己的钱包和生活质量,企业想一想是否只有走高风险开发的一条路,再去做决策。
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3武汉房市冷静期带给人才重要机会
说了这么多,其实想说的不是那些拿着钱挑房子的“壕”们,而是那些被武汉的发展潜力吸引而打算留在武汉的大学生们。
其实,现在要想去北上广深发展,除了少部分顶尖工作,大部分职场新鲜人的基础收入,只能住郊区合租房甚至地下室。
在北京上海动辄10万一平米房价的背景下,普通大学毕业生的居住问题已经是无解了,但权哥认为这真的是武汉留住人才的机会之一,是武汉房价、房市进入冷静期带给人才的重要机会。
据易居中国统计,武汉城市轨道交通在建里程达到193公里,居20个同类城市第一位,远远超过重庆、成都、杭州等主要竞争城市,基础设施建设带来的城市红利即将进入爆发期,而一线城市在这方面其实已经进入饱和期。
这意味着,如果武汉打算留住百万大学生、却还跟北上广深一样让他们住城中村、胶囊房,这些大学生们会怎么选?
权哥在10年前曾做过长期的人才领域报道,当时印象最深的就是浙江各地实在的引才条件,丽水、台州、义乌、温州、宁波、金华、舟山等一大批城市都在录用特别是住房等方面拿出了优厚政策,补贴金额从几千元的租房到数百万的买房补贴。
当然,大家可以说,创业就业环境比房子重要,但房子真的也很重要,希望大武汉能补上这一课。不要等到几年后武汉城市建设的红利集中体现、房价出现新一轮上涨时,再出台各种政策。
4支持大学生住房政策要尽快出台
所以,权哥建议,武汉支持大学生住房的政策要尽快出台。
除了参考外地的经验,当前武汉对留汉大学生的住房政策力度和信息透明度还有待加强。
比如,目前武汉市房管局官网上的公共租赁房项目信息,还停留在2015年的23个项目、23550套房源上。且不说这里面有一部分是要解决城镇困难家庭的住房问题,就是全部拿出来,也与“5年留下100万大学生”的目标相去甚远。
不是说要给100万大学毕业生都安排住房,但他们住哪里、怎么住、怎么在住房上体现武汉的城市吸引力,值得有关部门思考。
武汉市中心城区
政府类公租房项目情况表
(点击可看大图)
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对此,作为长期关注武汉房地产领域的专业人士,权哥有下面几个建议:
1、武汉需要有系统支持“百万大学生留汉”的住房政策,包括规划选址、租赁补贴、购房补贴、开发商补贴等等方面;
2、借鉴前期武汉已经试行的“工厂公租房(富士康等园区内)”标准,制定统一的青年公寓甚至集体宿舍建设标准,调动社会力量参与解决“百万大学生住在武汉”问题。仅仅依赖政府出资出土地建房是远远不够的,应启动武汉市场存量房的调查,特别是将闲置公寓、甚至厂房清理出来,支持正规化改造,为青年提供住处,并与政府的公租房补贴政策对接。
3、有恒产者有恒心,尽快启动地铁小镇、买房补贴等政策。目前主要的几条新城区地铁线通车在即,集中在通勤时间1小时范围内建设政策性大学生留汉地铁小镇是可行的。想想北京住在燕郊的上班族、想想大多数70后小时候都要走路1小时上学,这个条件大学生毕业生们应该能接受。
4、支持地产企业和专业公司建造或收储房源,按安全规范和不同需求进行改造提供给大学毕业生。目前,已经有万科、旭辉、招商、远洋、龙湖、阳光城等一批大开发商在进军长租公寓市场,这也是他们在改变自身“做一个丢一个”的传统房地产开发模式的尝试。此外,一批武汉本土的长租公寓供应商也在崛起。
不过,规范的管理和住房保障政策接口尚未有统一标准,我们期待百万大学生在武汉都居有其屋。
责编:许宝月